Preliminare e rogito sono due contratti diversi e producono effetti diversi. Il preliminare, detto anche compromesso, obbliga venditore e acquirente a concludere la futura compravendita, ma non trasferisce la proprietà. Il rogito notarile, invece, è l’atto definitivo con cui l’acquirente diventa proprietario dell’immobile.
Prima di firmare un preliminare è fondamentale controllare la situazione urbanistica, catastale e ipotecaria dell’immobile, disciplinare correttamente caparra e acconti e valutare eventuali clausole sospensive, soprattutto se l’acquisto dipende dalla concessione di un mutuo.
In questo articolo analizziamo la differenza tra preliminare e rogito, cosa controllare prima della firma e quali rischi possono essere evitati con un’adeguata attenzione.
Indice dei contenuti
I problemi più comuni quando si compra casa
Queste sono alcune delle situazioni più frequenti che negli anni mi sono state sottoposte in consulenza:
- Il preliminare è stato firmato ma contiene clausole ambigue o svantaggiose per l’acquirente
- Il venditore non si presenta al rogito o chiede di spostarlo senza un motivo valido
- Sull’immobile emergono ipoteche o abusi edilizi non dichiarati
- L’acconto versato era in realtà una caparra (o viceversa) e nessuno lo aveva spiegato chiaramente
- Il mutuo non viene concesso e non c’era una clausola sospensiva a proteggere l’acquirente
Si tratta di criticità che, nella maggior parte dei casi, possono essere prevenute.
Qual è la differenza tra preliminare e rogito?
Iniziamo con il definire i due contratti, perché di questo si tratta.
Cos’è il contratto preliminare o compromesso
Il contratto preliminare di compravendita — detto comunemente compromesso – è l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere una futura compravendita a condizioni già determinate.
Non trasferisce ancora la proprietà: quello avverrà solo con il rogito. Ma vincola entrambe le parti in modo serio e giuridicamente rilevante.
Per tale ragione le clausole devono essere formulate in modo chiaro e completo sin dall’inizio, cosicché l’operazione proceda in maniera serena e le parti siano consapevoli di cosa devono fare, dei propri diritti e dei propri obblighi.
Ai sensi dell’art. 1351 del Codice Civile, il preliminare deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta:
- scrittura privata (firmata dalle parti senza il notaio)
- scrittura privata autenticata
- atto pubblico notarile
Nel contratto devono essere indicati almeno:
- dati delle parti
- identificazione dell’immobile (anche catastale)
- prezzo
- modalità di pagamento
- termine per il rogito
Possono essere inserite anche condizioni sospensive, ad esempio legate all’ottenimento del mutuo bancario o alla regolarità urbanistica.
📌 Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Un preliminare non registrato, pur restando valido dal punto di vista civile, comporta sanzioni fiscali.
Cos’è il rogito notarile
Il rogito è l’atto pubblico con cui si trasferisce effettivamente la proprietà dell’immobile.
Il notaio legge l’atto alle parti, verifica le loro identità e i documenti, raccoglie le firme e provvede alla registrazione e trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Solo con il rogito l’acquirente diventa proprietario.
Differenza tra preliminare e rogito
La distinzione è essenziale:
- Preliminare: obbligo di concludere il contratto
- Rogito: trasferimento effettivo della proprietà
Il preliminare disciplina il percorso verso la vendita; il rogito ne rappresenta il momento conclusivo.
Di seguito una breve tabella comparativa:
| Preliminare | Rogito | |
| Funzione | Obbliga le parti a concludere la vendita | Trasferisce la proprietà |
| Proprietà dell’immobile | Rimane al venditore | Passa all’acquirente |
| Forma | Scritta, nelle forme previste dalla legge | Atto notarile |
| Momento | Fase preparatoria | Fase conclusiva |
| Somme versate | Caparra o acconto | Saldo del prezzo |
| Trascrizione | Possibile per proteggere l’acquirente | Necessaria per il trasferimento opponibile ai terzi |
Cosa controllare prima di firmare il preliminare: check list
Prima della sottoscrizione del preliminare è opportuno effettuare verifiche fondamentali.
- Conformità urbanistica: Lo stato dell’immobile deve corrispondere ai titoli edilizi depositati presso l’Ufficio tecnico comunale.
- Conformità catastale: I dati catastali devono essere corretti e rispondenti alla situazione di fatto.
- Assenza di vincoli: Occorre verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o domande giudiziali sull’immobile tramite ispezione ipotecaria.
Questi controlli possono sembrare burocratici, ma sono la vera protezione dell’acquirente.
Ed è importante che vengano fatti prima di firmare il preliminare, poiché è quello il momento in cui si possono stabilire le opportune cautele per arrivare preparati al trasferimento della proprietà.
Caparra confirmatoria e acconto prezzo: differenze
Al momento del preliminare è frequente il versamento di somme.
Caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile): è una somma di denaro che l’acquirente consegna al venditore al momento della firma del preliminare. La sua funzione è duplice: garantire la serietà dell’impegno assunto e stabilire le conseguenze economiche in caso di inadempimento.
Ha funzione:
- di garanzia
- e di liquidazione anticipata del danno
In caso di inadempimento:
- se l’acquirente è inadempiente, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra
- se è inadempiente il venditore, l’acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra
Acconto prezzo: È un semplice anticipo sul prezzo.
- non ha funzione di garanzia
- deve essere restituito se il contratto non si conclude
La qualificazione della somma ha effetti economici rilevanti.
Novità fiscale 2025: dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una modifica normativa che abbassa l’imposta di registro sugli acconti dei preliminari di compravendita (non soggetti ad Iva) dal 3% allo 0,5%, come previsto dal Decreto Legislativo n. 139/2024, uniformandola all’aliquota già prevista per la caparra confirmatoria. Un risparmio concreto, soprattutto su acconti elevati.
Trascrizione del preliminare: quando conviene
Tra la firma del preliminare ed il rogito possono passare mesi. In quel periodo l’immobile è tecnicamente ancora del venditore, che potrebbe — teoricamente — venderlo ad altri, subire un pignoramento o iscrivere nuove ipoteche.
La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari consente di:
- rendere il contratto opponibile ai terzi
- tutelare l’acquirente da eventi successivi
Da quel momento il venditore non può più vendere l’immobile ad altri e non può iscrivere nuove ipoteche, pena l’inefficacia nei confronti del promissario acquirente.
Il costo — principalmente l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro e i diritti notarili — è di gran lunga inferiore al rischio che si copre.
Non è obbligatoria, ma in molti casi è vivamente consigliata.
Cosa succede se acquirente o venditore non rispettano il preliminare?
Cosa succede se uno dei due non rispetta il preliminare?
È la domanda che molti si pongono solo dopo aver firmato.
Vari sono i rimedi, ma la vera differenza deriva da come si sono condotte le trattative nella fase precedente.
- Se l’acquirente non adempie → perde la caparra (se prevista)
- Se il venditore non adempie → deve restituire il doppio
In alternativa:
- è possibile richiedere il risarcimento del danno
- oppure l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 del codice civile, cioè una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Clausole sospensive o risolutive
Sono clausole facoltative che possono essere inserite nei contratti, nello specifico nel contratto preliminare, per regolarne gli effetti al verificarsi o meno di determinate situazioni.
In particolare:
- la condizione sospensiva rinvia la produzione di determinati effetti fino al verificarsi dell’evento previsto
- la condizione risolutiva consente la cessazione degli effetti al verificarsi dell’evento previsto
Esempi:
- concessione del mutuo
- regolarizzazione urbanistica
La loro previsione è importante perché consente di gestire il rischio contrattuale in modo consapevole: le parti hanno infatti ben chiare sin dall’inizio le conseguenze al verificarsi di determinate situazioni rilevanti.
N.B. La clausola relativa al mutuo dovrebbe indicare importo minimo, termine per l’ottenimento, modalità di prova del diniego e conseguenze.
Perché consultare l’avvocato prima del notaio
Una delle domande che ricevo più spesso è: “Ma non è sufficiente il notaio?”.
La risposta è no, almeno non sempre — e capire perché è fondamentale per tutelare davvero i propri interessi.
Il ruolo del notaio e i suoi limiti
Il notaio è un pubblico ufficiale con un ruolo essenziale: garantisce la legalità formale dell’atto, ne cura la registrazione e la trascrizione nei registri immobiliari. La sua presenza al rogito è obbligatoria per legge.
Tuttavia, il notaio è terzo rispetto alle parti: non difende gli interessi specifici dell’acquirente né quelli del venditore. Il suo compito è garantire la correttezza formale dell’atto, non negoziare le condizioni contrattuali né consigliare strategicamente una delle parti.
Quando interviene l’avvocato
L’avvocato che si occupa di diritto immobiliare, al contrario, è il professionista che tutela specificamente gli interessi del proprio cliente. Il suo intervento è prezioso soprattutto nelle fasi precedenti al rogito, che sono spesso le più rischiose.
Concretamente, l’avvocato può:
- analizzare la bozza del contratto preliminare prima della firma, individuando clausole squilibrate o lacune pericolose
- consigliare le verifiche sulla situazione urbanistica, catastale e ipotecaria dell’immobile
- inserire clausole sospensive o risolutive adeguate alla situazione specifica (es. legata all’ottenimento del mutuo)
- qualificare correttamente le somme versate — caparra o acconto — con le relative conseguenze in caso di inadempimento
Il consiglio pratico: la sequenza corretta
La sequenza ideale per un acquisto immobiliare sicuro è:
- accordo verbale sul prezzo e sulle condizioni principali
- consulenza con l’avvocato → analisi, verifiche, redazione o revisione del preliminare
- firma del preliminare (con eventuale trascrizione notarile)
- rogito notarile → trasferimento della proprietà
📌 Un errore diffuso è rivolgersi all’avvocato solo dopo aver già firmato il preliminare, quando i margini di intervento si sono già ridotti. La consulenza legale preventiva è sempre meno costosa — economicamente e praticamente — di quella successiva a un problema già insorto.
Domande frequenti su preliminare e rogito
Il preliminare è obbligatorio?
No, non è obbligatorio per legge. È tuttavia uno strumento essenziale nella prassi: consente innanzitutto alle parti di impegnarsi reciprocamente fissando le condizioni della vendita, avendo il tempo necessario per organizzare l‘eventuale finanziamento e predisporre tutta la documentazione necessaria al rogito. Saltare il preliminare significa perdere importanti tutele contrattuali.
Quando si diventa proprietari?
La proprietà si trasferisce solo con la firma del rogito notarile. Il contratto preliminare, pur vincolando le parti, non produce alcun effetto traslativo: l’acquirente non è ancora proprietario anche se ha versato la caparra e ha già fissato la data del rogito. È per questo che, nel periodo tra preliminare e rogito, le tutele come la trascrizione diventano particolarmente importanti.
Il preliminare non registrato è valido?
Sì, il preliminare non registrato è valido sotto il profilo civilistico: le parti restano comunque vincolate agli obblighi assunti e possono farli valere in giudizio. La mancata registrazione comporta però sanzioni fiscali amministrative. L’Agenzia delle Entrate può applicare sanzioni e interessi sulle imposte non versate. La registrazione ha un costo contenuto e va effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Si può perdere la caparra?
Sì. La caparra confirmatoria viene persa dall’acquirente in caso di suo inadempimento senza giustificazione. Viceversa, se è il venditore a non rispettare il contratto, deve restituire il doppio della caparra ricevuta (art. 1385 c.c.).
Cosa succede se il mutuo non viene concesso?
Se nel preliminare non è stata inserita una clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, il mancato finanziamento non giustifica automaticamente il recesso dal contratto: l’acquirente potrebbe perdere la caparra o essere esposto a richieste di risarcimento. Con una clausola sospensiva adeguatamente formulata, invece, il contratto si scioglie senza conseguenze economiche se il mutuo non viene concesso entro i termini stabiliti. È una delle clausole più importanti da inserire.
Il notaio tutela gli interessi dell’acquirente?
Il notaio è un pubblico ufficiale terzo rispetto alle parti: garantisce la legalità formale dell’atto e la sua corretta trascrizione, ma non ha il compito di difendere gli interessi specifici dell’acquirente o del venditore. Per una tutela effettiva dei propri interessi, in particolare nella fase della trattativa e della redazione del preliminare, è opportuno rivolgersi a un avvocato con esperienza in diritto immobiliare.
Quanto tempo c’è tra preliminare e rogito?
Non esiste un termine legale fisso: le parti sono libere di concordare la data del rogito nel preliminare. Nella prassi, il periodo più comune è compreso tra uno e sei mesi, ma può essere più breve o più lungo a seconda delle esigenze (tempi bancari, trasferimento di residenza, regolarizzazioni edilizie, ecc.).
È possibile recedere dal preliminare?
Sì, ma con conseguenze. In assenza di clausole risolutive espresse, il recesso unilaterale senza giustificazione configura inadempimento contrattuale: l’acquirente perde la caparra, il venditore ne deve restituire il doppio. In alternativa, la parte adempiente può chiedere al giudice l’esecuzione coattiva del contratto (art. 2932 c.c.) oppure il risarcimento del maggior danno subito. Il recesso è invece libero da conseguenze se nel contratto erano previste a seconda dei casi clausole sospensive o risolutive.
È meglio versare una caparra o un acconto?
Non esiste una risposta valida per ogni situazione. Caparra e acconto hanno funzione e conseguenze diverse. Il contratto deve indicare chiaramente la natura della somma, perché la qualificazione incide sulle conseguenze dell’inadempimento e sul trattamento fiscale.
In sintesi
La comprensione della differenza tra preliminare e rogito, unitamente alle verifiche preventive, consente di ridurre in modo significativo i rischi connessi all’acquisto immobiliare.
Hai una situazione specifica da valutare?
Se stai per firmare un preliminare o lo hai già firmato e qualcosa non ti convince, oppure sono emerse criticità, è possibile valutare il caso concreto con Consulenza Legale 2.0, nella forma
- della Consulenza Agile di 60 minuti
- o del Parere Legale Scritto
Per inviare una richiesta di consulenza è sufficiente compilare il modulo in calce alla pagina dedicata al Diritto Immobiliare.
